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Sistema Financeiro de Habitação

O que é SFH ?

O Sistema Financeiro de Habitação foi criado pelo governo federal através da lei no 4.380, de 21 de agosto de 1964, para facilitar a aquisição da casa própria. O objetivo, em tese, era favorecer as classes de baixa renda. Segundo as regras, a casa obtida pelo mutuário será de uso próprio, não podendo ser revendida, alugada, ou usada com fim comercial e por outra pessoa que não o financiado. A lei prevê a rescisão do contrato de financiamento em caso de locação ou inadimplência do mutuário.

As duas fontes tradicionais de recursos são a Caderneta de Poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). A Caderneta é a principal. Por lei, 70% da captação deve ser destinada a financiamentos habitacionais, sendo que, deste total, 80% devem ser aplicados em operações do SFH, e o restante, em operações a taxas de mercado, conhecidas como Carteiras Hipotecárias. Pelo SFH financiam-se até R$ 90 mil, para imóveis de até R$ 180 mil.

O fim do BNH, em 1988, fez com que a Caixa Econômica Federal assumisse a gestão do SFH e herdasse um prejuízo de R$ 2,5 bilhões. O governo teve boa parte da culpa pela crise do SFH, já que não soube administrar o sistema e ainda criou um monstro, o Fundo de Compensação de Variações Salariais.

Atualmente é possível adquirir imóveis novos e usados com financiamento bancário. Existem à disposição dos interessados diversos tipos de crédito: além dos tradicionais SFH e Carteira Hipotecária, há o leasing e até financiamento com recursos externos. Alguns bancos privados, como o Banco de Boston, o Citibank, o Itaú e o Real também operam linhas de crédito imobiliário. Para obter o dinheiro não é preciso ser cliente.

O rombo do FCVS

O Fundo de Compensação de Variações Salariais nasceu em 1967 para garantir o pagamento de eventuais resíduos de saldos devedores dos mutuários ao fim do prazo contratual. Como as prestações na época eram reajustadas de ano em ano e o saldo devedor tinha correção trimestral, foi criado em 1969 o Coeficiente de Equiparação Salarial para reduzir possíveis resíduos.

Com décadas de alta inflação, defasagem salarial e intervenções do governo nos contratos, o CES foi subdimensionado. O descompasso entre o reajuste das prestações e dos saldos foi maior que o previsto. O salário mínimo foi substituído como indexador das prestações pelo Salário Mínimo Habitacional, e depois pela Unidade Padrão de Capital, que subiram menos que os salários entre 1973 e 1982. Em 85, no governo Sarney, as prestações foram reajustadas em 112%, enquanto os saldos devedores tiveram correção de 246%, com base nos índices de poupança. É a maior causa de rombo do FCVS.

No Plano Cruzado, em 1986, o valor das prestações foi ajustado por índices inferiores à inflação, com base na média dos 12 meses anteriores. No Plano Bresser, em 87, houve congelamento temporário e adoção de nova política salarial. No Plano Verão, em 89, as prestações voltaram a ser congeladas entre fevereiro e maio. No Plano Collor, em 90, a inflação de 84,32% foi aplicada aos saldos devedores e não às prestações. Em 91, no Plano Collor II, não houve política salarial até setembro, e os saldos passaram a ser corrigidos pela TR.

Todo contrato habitacional levado ao FCVS para habilitação, ou seja, entrar na fila para receber de volta o resíduo de saldo devedor, é recalculado. No recálculo dos mais antigos, o saldo devedor chega a cair de 20% a 30%.

O FCVS, criado para cobrir os resíduos dos saldos devedores não pagos pelo mutuário no final do contrato, gerou uma dívida potencial de R$ 60 bilhões por causa dos benefícios concedidos pelo governo aos mutuários ao longo das décadas passadas.

As tentativas de reverter a situação

Para tentar aumentar as opções de financiamento a CEF criou o programa de Cartas de Crédito, com recursos do FGTS. A Caixa analisa a renda do candidato, e fornece uma carta de determinado valor. Por exemplo: com uma renda mensal de R$ 3.670,00, o mutuário recebe uma carta de R$ 63 mil (mensalidade de R$ 845,00). O interessado tem, então, 180 dias para encontrar um imóvel compatível com o financiamento. Mesmo assim a situação não melhorou: apesar de a Caixa ter inscrito 838 mil pessoas, só 5 mil cartas foram concedidas. Isso porque o inscrito dificilmente encontrava um imóvel, e quando conseguia muitas vezes a documentação estava irregular, ou havia outro problema. De janeiro a maio de 96, nenhuma carta foi emitida, embora mais de 50 mil pessoas tenham se candidatado.

Outra alternativa criada no ano passado foi a poupança vinculada: neste caso, o poupador faz depósitos mensais durante um período, e, depois, obtém um crédito de valor idêntico ao poupado para comprar um imóvel.

Em São Paulo, a prefeitura tentou ajudar os mutuários ao assinar um decreto, em 30 de janeiro de 96, permitindo que empresas privadas façam o financiamento. Em troca, ganhariam benefícios como a flexibilização da lei do zoneamento e a redução do tamanho dos lotes mínimos para construção de imóveis e das taxas cobradas pela prefeitura para aprovação de projetos.

A Caixa Econômica Federal tem ainda os programas Cred-Mac e Cred-Casa, respectivamente para financiamento de material de construção e aquisição de imóveis, que usam recursos do FGTS. O crédito é destinado a pessoas com renda mensal familiar de até R$ 896,00. O valor das prestações varia conforme a renda do interessado.

O melhor negócio

Uma das alternativas mais bem sucedidas hoje é a Cooperativa Habitacional. Segundo o Secovi, sindicato que reúne imobiliárias e corretores, 50% dos lançamentos atendem a pedidos de cooperativas.

O sistema, no entanto, não é para qualquer um: a tendência atual é que o mutuário tenha uma renda mensal de 20 a 30 salários mínimos. No Banco de Boston, por exemplo, as linhas de crédito são de R$ 50 mil a R$ 60 mil, em média, para uma renda familiar acima de R$ 2,5 mil.

Até a década passada, as ccoperativas eram tuteladas pelo BNH, passando depois para a Caixa. Agora, o programa é livre, e a responsabilidade é do próprio cidadão. O principal risco para o cooperado é a inadimplência de outros inscritos, que pode atrasar a obra. O pagamento é feito mensalmente, num período médio de 70 a 90 meses. As construções são entregues em etapas.

O preço final mais baixo é conseguido devido às próprias características da cooperativa. Em primeiro lugar, a instituição não tem fins lucrativos. Há ainda a possibilidade de adquirir terrenos por valores menores, em locais que não podem ser usados por empresas privadas. São áreas afastadas do centro, denominadas rurais pelo município de São Paulo.

Para adquirir um imóvel pelo sistema há três caminhos. Primeiro: a inscrição em cooperativas já existentes. Neste caso, convém se informar sobre a seriedade das empresas envolvidas, além de conferir os documentos junto à prefeitura. Outro modo é reunir um grupo, de no mínimo 20 pessoas, e montar uma cooperativa autogerida. É recomendável contratar uma assessoria jurídica e técnica, além de manter um bom controle contábil. Sindicatos e entidades de classe também têm criado cooperativas para atender a necessidade dos associados.

Situação Crítica

O Documento "Política Nacional de Habitação" do Ministério do Planejamento (Folha, 09.08.96) dá uma idéia de como a União não tem recursos para atender à demanda habitacional do país. O governo precisaria investir R$ 68,4 bilhões. Ao invés disso, a previsão é de R$ 26,6 bilhões no período de 96 a 99.

A Frente Parlamentar da Habitação e Desenvolvimento Urbano, com 180 deputados, surgiu em julho de 96 com o objetivo de auxiliar o Executivo a elaborar uma política nacional de habitação. Segundo a Frente, em 26 anos o número de habitantes nas regiões urbanas saltou de 52 para 118 milhões. Como o processo não foi acompanhado de planejamento e investimentos, gerou-se um déficit estimado de 10 milhões de moradias e aumentou a deficiência na área de sanaemento básico.

A CEF enfrenta uma inadimplência (atraso de pagamento superior a 60 dias) média de 40 %. Ao mesmo tempo, entre mais de 1,2 milhão de contratos, 656 mil têm amortização negativa, ou seja, a prestação não cobre sequer o juro.

Nos financiamentos concedidos com recursos da poupança, a inadimplência atingia em maio passado 19,26%. Na área do FGTS e no sistema hipotecário chegava a 40%, e nos contratos firmados com base no Fundo de Desenvolvimento Social, 24,58%. A CEF convive com duas situações distintas: os contratos mais antigos tem prestações muito baixas; nos mais recentes os mutuários não tem condições de pagar. Um exemplo: do 1,2 milhão de contratos em maio, 72,9 mil tinham prestações mensais de até R$15,00; 129,7 mil de R$15,00 a R$30,00. No outro extremo, 60,6 mil tinham valor superior a R$500,00. Desde 1990 o Banco Central tenta montar um cadastro nacional de mutuários.

As novidades

O Planalto anunciou em 24 de setembro a Medida Provisória de reestruturação do SFH. A principal preocupação é tapar o rombo do FCVS. As principais novidades são:

a) o governo vai trocar os créditos que os bancos têm com o FCVS por títulos do Tesouro. Para renovar a dívida, o executivo propõe entregar papéis com prazos de 30 anos, atualizados em 6% quando a operação original tiver sido financiada pela poupança, e 3,12% quando o dinheiro vier do FGTS. Os papéis terão carência de 8 anos para os juros e de 12 anos para o principal. Poderão ser usados para pagamento de dívidas com os fundos do SFH e no Programa Nacional de Desestatização.

b) contratos assinados entre fevereiro de 1986 e março de 1990 poderão ser quitados com desconto de 40% (assinados até dezembro de 1988) ou de 30% (entre janeiro de 1989 e março de 1990).

c) o governo quer acabar também com os contratos de gaveta - em que o mutuário original vende o imóvel, mas não comunica a operação ao agente financeiro. Para incentivar a transferência, a MP mantém para o novo mutuário as condições do primeiro contrato. A prestação terá um acréscimo de 20%, devendo ser pago 2% da dívida no ato da transferência.

d) as construtoras poderão vender para companhias hipotecárias as dívidas das pessoas que compraram imóveis financiados. Em troca, as empresas recebem agora o dinheiro que poderia demorar até 20 anos para entrar.

e) os mutuários com financiamento pela Carteira Hipotecária (juros livres) terão a chance de renegociar. Se as condições dos financiamentos permitirem - valor do imóvel inferior a R$ 180 mil e novo empréstimo de até R$ 90 mil - poderão ser transferidos para o SFH. Se não for possível, a Caixa propõe incorporar ao saldo devedor o total das prestações em atraso, esticando o prazo para até 180 meses.

f) a CEF também quer renegociar os contratos com prestação em atraso dos mutuários que têm FGTS. Ao transferir o contrato do sistema hipotecário para o SFH, como proposto pela Caixa, o titular tem as vantagens de reduzir o juro contratual, usar o FGTS para abater a dívida e limitar a prestação a 30 % da renda. Em contrapartida, perde o direito de reclamar na Justiça o expurgo da correção de 84,32% aplicada ao saldo devedor no Plano Collor. A CEF faz um novo contrato, pelas normas do SFH, a partir do saldo que inclui aquela correção.

g) será criada uma companhia, com participação da CEF, responsável pela compra dos créditos a receber das empresas da construção civil. A companhia é considerada pela equipe econômica o embrião do novo sistema de financiamentos habitacionais.

h) foi elevada de 0,025% para 0,01% a contribuição trimestral dos agentes financeiros sobre os saldos do FCVS.

Baixa renda

O mutuário que quiser a casa e não tiver recursos suficientes contará com dinheiro da CEF para a liquidação antecipada da dívida. O crédito com recursos próprios, fora do SFH, é uma das idéias da Caixa para a limpeza do passivo do SFH. A quitação antecipada implica pagamento único. Só que a CEF, prevendo que muitos mutuários poderão não dispor da quantia necessária, pensa em financiar a quitação. O financiamento poderá ser de 12 meses, pela mesma taxa de juros do contrato, mas pode chegar a 24 meses, com juros anuais de 12%.

Alívio para o governo

A reestruturação da dívida do FCVS proporciona um alívio imediato ao governo. Apesar de reconhecer que o vermelho é alto - os R$ 17,7 bilhões correspondem a 28% das receitas disponíveis do Tesouro - as novas condições de pagamento são mais favoráveis, pois há significativa queda dos juros. A dívida original estava sendo corrigida pela variação da Taxa Referencial mais juros médios de 8,9%. Agora, depois de securitizada, continua corrigida pela TR, mas os juros caem para 6,7% nos casos de financiamento com recursos das cadernetas de poupança e para 3,12% se o dinheiro vier do FGTS. A CEF admite, no entanto, que a quitação implicará em prejuízo de 20% para a instituição. A perda maior, porém, será do Tesouro Nacional, que vai absorver o diferencial do desconto ao saldo devedor para os financiamentos pelo FGTS.

Classe média

A Caixa abriu de 28 de outubro a 8 de novembro inscrições para o financiamento da casa própria à classe média. Foram colocados à disposição R$ 600 milhões para os candidatos com renda familiar bruta de pelo menos 12 salários mínimos (compra de imóvel novo ou usado, construção, reforma e ampliação). No caso de compra, o valor da prestação não poderá superar 20% da renda familiar bruta. Esta será corrigida anualmente pela TR mais juros de 12% ao ano. Terão prioridade os candidatos com maior saldo médio na poupança ou em outra aplicação da Caixa nos últimos doze meses.

O novo financiamento pode ser usado também por quem comprou imóvel diretamente da construtora. Segundo o presidente Sérgio Cutolo (AE 02.11.96), a linha de crédito serve também para quem quer trocar a dívida: a CEF quita o débito com a construtora e passa a receber o dinheiro do mutuário. A estratégia permite alongar o prazo com redução automática da prestação. O mutuário não estará, necessariamente, aumentando a dívida: os juros das construtoras, de 12% ao ano, são iguais aos da CEF.

A Caixa Econômica Federal registrou no Estado de São Paulo uma solicitação de recursos que ultrapassa o total que o governo tem disponível. As agências da instituição no Estado receberam mais de 7 mil inscrições de pedido de financiamento, num total de mais de 266 milhões de reais. A CEF dispõe na região de apenas R$ 158 milhões. A oferta de imóveis, no momento, está sendo considerada maior do que a procura.

Um detalhe curioso: pessoas com mais de 80 anos de idade não terão acesso ao financiamento. Durante as inscrições, os candidatos tiveram que observar a seguinte regra: a soma da idade do interessado e o prazo de financiamento não podem superar 80 anos. Assim, só pessoas com até 65 anos poderão obter financiamentos de 15 anos. Alguém com 70 anos, por exemplo, poderá pegar crédito de, no máximo, 10 anos de duração.

Vale a pena quitar a dívida ?

Liquidar a dívida antes do prazo final pode não ser bom negócio. Do ponto de vista financeiro, não há vantagem mesmo com desconto, pois quase toda dívida não é de responsabilidade do mutuário.

Até meados de 1987, todos podiam ter a cobertura do FCVS. Depois, o guarda- chuva ficou restrito à baixa renda. Terminado o prazo, o mutuário com a cobertura dá baixa na hipoteca, e o que sobrar de saldo devedor é assumido pelo agente financeiro, e principalmente, pelo FCVS (leia-se Tesouro Nacional).

Em todos os contratos com cobertura existe a possibilidade de quitação antecipada. O total a pagar equivale à prestação atual corrigida pela TR até a data de quitação, e multiplicada pelo número de parcelas que faltam (sistema P x N). O uso da TR está sendo contestado na justiça.

Mutuários com contratos antigos ainda resistem a quitar a dívida com desconto porque, além da pagar prestação baixa e ter a segurança de que o dinheiro do pagamento do resíduo não sairá do bolso, continuam com a proteção do seguro habitacional contra danos no imóvel e morte do titular. A única vantagem da liquidação antecipada, avaliam especialistas, é o mutuário se ver livre da hipoteca e poder negociar o imóvel como quiser.

Além disso, o saldo devedor sobre o qual incide o desconto está inchado pela correção de 84,32% do Plano Collor, discutida na Justiça. O expurgo equivale, em muitos casos, a desconto maior do que os concedidos hoje. O expurgo já foi definido pelo Superior Tribunal de Justiça em ações impetradas por mutuários.

Regularizar o contrato de gaveta pelas novas normas também não traz vantagem: dependendo do reajuste, haverá acréscimo imediato na prestação de até 35%. Se a data-base do novo mutuário estiver próxima, ele terá novo aumento da prestação em breve, limitado à variação do saldo devedor. Segundo o advogado Cristóvão Colombo dos Reis Miller (OESP, 25.09.96), o Código Civil protege os contratos de gaveta registrados em cartório.

O próprio governo federal reconhece que não é economicamente vantajoso para os mutuários do SFH usar os descontos para quitar os contratos fechados com cobertura do FCVS.

Já a transferência dos contratos da Carteria Hipotecária para o SFH é vantajosa. Pode haver redução dos juros com redução da dívida atual. A CEF já decidiu que os juros desse tipo de contrato serão limitados a 15% ao ano.

Quem transferir seu financiamento para o SFH poderá usar o FGTS para se enquadrar nas exigências. A principal vantagem do sistema é que a prestação não pode superar 30% da renda do mutuário. Na carteira hipotecária não existe limite de comprometimento de renda. O mutuário passará a poder usar o FGTS para abater parte do financiamento. Como o contrato será enquadrado no Plano de Comprometimento de Renda, poderá suspender a correção pela TR caso o vínculo seja ultrapassado.

As construtoras que usarem recursos do FGTS para financiar a compra da casa própria terão de cobrar juros mais altos que os estipulados pelo Governo no programa Carta de Crédito, que estão em torno de 3% a 9% ao ano. Os representantes da Central Única dos Trabalhadores (CUT) no Conselho Curador do FGTS concordam com a volta das construtoras às operações com o fundo, fechadas desde 1991, mas querem garantias de comercialização das unidades habitacionais. No dia 8 de outubro o Conselho praticamente acertou a participação das construtoras porque o governo não vem conseguindo liberar dinheiro para famílias com renda de até 12 salários mínimos pelo sistema de carta de crédito individual. Como as construtoras terão de pagar juros entre 6% e 10% pelos empréstimos, o financiamento ao mutuário final certamente terá um custo mais elevado.

O mutuário terá, no entanto, a chance de reduzir os juros se ele já tiver uma carta de crédito da Caixa Econômica Federal. Segundo André Luís de Souza, representante da CUT no Conselho, o mutuário quitaria a dívida junto à construtora e passaria a dever à Caixa a juros menores (Dipo, 10.10.96). Hoje, os detentores das cartas não conseguem encontrar imóveis dentro das condições exigidas pelo governo, principalmente em relação à documentação.

Há vantagem em:
* liquidar a dívida pelo número de prestações restantes, desde que o total seja inferior ao saldo devedor com desconto, e desde que seja usado somente o FGTS.
* transferir o contrato do Sistema Hipotecário para o SFH, porque haverá redução das taxas de juros, a prestação não poderá ultrapassar 30% da renda do mutuário e o dinheiro do FGTS poderá ser usado.

Há desvantagem em:
* liquidar a dívida antecipadamente pelo valor do saldo devedor com desconto de 30% a 50%, ainda que seja com dinheiro do FGTS.
* Tranferir o contrato do SH para o SFH quando o mutuário tem interesse em reclamar na Justiça a correção de 84,32% do Plano Collor e ainda pedir a substituição da TR pelo INPC na atualização do saldo devedor.

Armadilha ?

A correção das prestações no novo financiamento à classe média ficará muito acima do reajuste dos salários, o que pode se transformar numa armadilha para o tomador do empréstimo e para a própria CEF. Calculos de especialistas apontam: no prazo de 15 anos a prestação subirá 714% além do salário, caso a Caixa insista em manter os custos da em TR mais 15% ao ano.

Como o novo plano não tem equivalência salarial, o limite de comprometimento de 20% da renda só vale na assinatura do contrato. A partir daí, como a prestação vai subir mais do que o salário, esse comprometimento aumentará progressivamente, sem qualquer mecanismo de proteção ao mutuário.

A opinião dos mutuários

O diretor da Central de Antendimento a Moradores e Mutuários de São Paulo (Cammesp) considera demagogia do governo a possibilidade de liquidar as dívidas com desconto. Humberto Rocha garante: a dívida real da maioria dos mutuários deveria ser hoje pelo menos 50% menor do que a contabilizada nos contratos. Além da TR que incide sobre as dívidas, que Rocha critica porque não é índice de correção monetária, ele lembra que os 84,32% de inflação em março de 1990 (Plano Collor) foram indevidamente aplicados aos saldos devedores.

O fato de os mutuários pagarem prestações baixas, segundo ele, estaria relacionado ao arrocho salarial dos últimos anos. Para Rocha, todos os contratos deveriam ser recalculados segundo outros critérios. Ele entende que muitos mutuários irão quitar as dívidas com o tal desconto por medo de novos abusos por parte do governo.

Repercussão

A Caixa registrou uma boa procura para a quitação antecipada. Segundo a CEF, em apenas dois dias - 26 e 27 de setembro - 711 mutuários quitaram seus contratos. O total é quase três vezes maior que os 254 contratos liquidados ao longo de julho, por exemplo.

O lançamento de um financiamento voltado para famílias com renda mensal acima de 12 salários mínimos aumentou o número de contas correntes abertas nas agências da Caixa. Na agência Sé, por exemplo, a média diária de contas abertas passou de 15 para 35 em outubro.

Outras opções

O FGTS vai destinar R$ 384 milhões este ano para um programa de crédito à produção de imóveis em que a construtora será mutuária do sistema. O dinheiro pode beneficiar aproximadamente 32 mil famílias, se cada uma pegar 12 mil de financiamento. A carência será de 24 meses, e o prazo para pagar o empréstimo, de 120 meses, com juros de 10% ao ano.

A decisão foi tomada no dia 22 de outubro, numa reunião do Conselho Curador do FGTS que mudou também o sistema de carta de crédito associativo (Procred) para o setor público (Cohabs) e privado (associações, sindicatos e cooperativas). As Cohabs, que atuarão na faixa de um a oito salários mínimos, deverão submeter os projetos para avaliação prévia da Caixa e, a partir da aprovação, também vão ter 180 dias para comercializar 75% das unidades.

Pro-cred associativo
cooperativas, sindicatos e associações *acaba a oobrigatoriedade de comprovação de salário médio em poupança
*seleção deixa de considerar o saldo no FGTS. Na classificação, é levado em conta apenas o fato de o trabalhador ter conta no FGTS
*a Caixa passa a financiar a compra do terreno mesmo nos projetos que prevêm a construção de mais de 50 unidades. Antes, o empréstimo para o terreno só saía para projetos com menos de 50 unidades.
*o nome da cooperativa, sindicato ou associação tem que constar no contrato como intermediário

Financiamento através de construtoras *as construtoras assumem o papel de mutuário e têm que pagar o empréstimo em até 120 meses, com juros de 10% ao ano
*cada construtora pode financiar a construção de até 500 unidades; cada uma pode custar no máximo R$31,5 mil
*a Caixa só libera o dinheiro para as empresas quando forem vendidas no mínimo 50 unidades
*os imóveis só poderão ser vendidos para pessoas com renda de até 12 salários mínimos
*a construtora passa a ser obrigada a tocar 100% da obra
* será criado um seguro de conclusão de cada obra a ser pago pela construtora e que vai garantir a conclusão da obra no caso de a empresa apresentar algum tipo de problema, financeiro ou não.

O Instituto de Previdência do Estado de São Paulo, ligado à Secretaria da Administração, também financia a casa própria. No dia 3 de novembro, o Ipesp realizou um sorteio em que contemplou dez mil servidores com financiamentos de até R$ 46 mil para compra, construção ou reforma. Os juros são de 11% ao ano, com prazo de até 20 anos para pagamento. As prestações são corrigidas pelo Plano de Equivalência Salarial, ou seja, sobrem de acordo com o salário. O comprometimento máximo nas prestações é de 30% da renda familiar, variando de R$ 241,81 a R$ 692,31 mensais, dependendo do valor da renda financiado.

Venda sem financiamento

O processo de estabilização da economia está reativando uma prática antiga: a venda direta, sem financiamento de qualquer banco, de imóveis usados a prazo, em parcelamentos que chegam até 20 meses. De acordo com o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci), Roberto Capuano (Diário Popular, 01.10.96), o negócio, quase extinto nos tempos de inflação galopante, ressurgiu nos últimos meses e já representa cerca de 30% das transações no mercado de usados.

A falta de casas populares e o difícil mercado de usados

Os programas da CEF para as camadas de baixa renda têm difícil aplicação em centros urbanos, como São Paulo e Rio, onde há maior déficit habitacional. A pouca oferta de imóveis populares e a burocracia para legalizar a compra dificultam aos mutuários que já tiveram o financiamento liberado a aquisição da casa própria.

O Pró-Cred individual, para pessoas com renda de até 12 salários mínimos, foi lançado em setembro de 1995. O imóvel pode custar até R$ 58 mil e o valor máximo do financiamento, com prazo máximo de 20 anos, é de R$31,5 mil. Os juros vão de 3% a 9% ao ano, mais TR. A CEF selecionou até setembro 257 mil pessoas. Das 70 mil cartas de crédito liberadas até o dia 13 de outubro, apenas cerca de 16 mil foram contratadas. As cartas autorizadas ficam na faixa de R$ 12 mil, permitindo a compra de imóveis que custam entre R$15 mil e R$ 20 mil. Os mutuários têm renda média de seis salários mínimos.

A maioria dos imóveis comprados no RJ e em SP fica em cidades do interior, onde os preços são mais baixos e há menor dificuldade para legalizar os terrenos. Em SP, os imóveis mais populares muitas vezes não têm os documentos exigidos para outorga do crédito, como licença da prefeitura ou escritura de posse.

Existe difculdade ainda em conseguir crédito bancário para a compra de imóvel usado. A oferta pelo SFH é escassa, devido à queda das aplicações em caderneta de poupança. Como não há recursos novos na poupança em quase nenhum agente financeiro, grande parte dos bancos não abre novos financiamentos. Com isso, quem sai mais prejudicado é o comprador de imóveis usados, que não conta com a alternativa encontrada pelo mercado de novos - o financiamento direto pela construtora.

O FGTS pode ser usado na compra de imóveis usados à vista e na entrada ou quitação de financiamento pelo SFH. O interessado não pode possuir outro imóvel na mesma cidade ou ter um outro imóvel financiado pelo SFH. O sacador deve ser contribuinte há mais de três anos e a conta do FGTS não pode ter sido movimentada nos últimos 36 meses. O saque pode ser feito por meio de qualquer agente financeiro que faça parte do SFH - a maior parte dos grandes bancos brasileiros. O interessado deve possuir 5% do valor do imóvel depositado no agente financeiro por meio do qual será feito o saque (contribui para o FGTS todo o trabalhador registrado e coom carteira assinada).

Quem financia a compra de imóveis usados
Banco de Boston - SFH, Carteira Hipotecária, Home Equity, Leasing Imobiliário
Itaú - SFH, Carteira Hipotecária
Citibank - SFH
Banco Real - Carteira Hipotecária

Para tentar facilitar a vida dos mutuários, a CEF quer implantar em SP e no RJ um projeto para reduzir em 80% o número de documentos exigidos no Pró-Cred. Dos 12 exigidos antes, serão solicitados somente a matrícula do imóvel e a certidão negativa de débito de impostos. O projeto deverá ser estendido às cidades do interior.

Futuro

A tendência é que as instituições privadas invistam cada vez mais onde a atuação do Estado é insuficiente. Ao mesmo tempo em que se mostram otimistas com o futuro, os empreendedores reclamam da "timidez" do consumidor. A solução para o problema da habitação, segundo os empresários, seria restringir a atuação do Estado ao financiamento popular para pessoas de baixa renda. O valor das habitações para as classes média e alta seria determinado pela livre concorrência.

O Secovi tem uma proposta na qual os recursos vão direto aos empresários, para que estes produzam os imóveis. Eles pleiteiam ainda que os recursos do compulsório entregue pelos bancos ao Banco Central sejam revertidos ao financiamento imobiliário.

Para saber mais:

Sandroni, Paulo - Dicionário de Economia - São Paulo, Best Seller.
Jornais "O Estado de S. Paulo", "Gazeta Mercantil", "Jornal do Brasil", "O Globo" e "Folha de São Paulo", através do Centro de Informações da Gazeta Mercantil.

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